ARA-asuminen saa kyytiä tällä hallituskaudella
Hallituksella on luja usko siihen, että tuottamalla markkinaehtoista asuntotuotantoa riittävästi asumisen hinta kohtuullistuu. Tiellä on kuitenkin monta mutkaa. Asumisen asioista vastaava ministeri Kai Mykkänen määrittelee ARA-tuotannon kuuluvaksi kaikkein heikoimmin toimeentulevalle väestölle.
Ensimmäinen mutka matkassa on se peruslähtökohta, että vapaarahoitteista tuotantoa ei synny koskaan niin paljon, että pelkästään sen turvin hinnat laskisivat. Se on markkinalogiikan vastaista. Grynderit tuottavat asuntoja vain niin paljon, että niistä saadaan kunnon tuotto. Niin on käynyt nykyisessäkin matalasuhdanteessa. Ihmisillä ei ole halukkuutta maksaa asunnoista entiseen tapaa, joten grynderit eivät tee asuntoja.
Vapaarahoitteinen rakentaminen on siis romahtanut. Valtion tukema asuntotuotantokin kamppailee hintapaineiden kanssa. Rakennusteollisuus ennustaa, että ensi vuonna asuntoja valmistuu ennätyksellisen vähän eli asuntopula kolkuttelee vahvasti ovelle ja sehän tietää entisestään kallistuvaa asumista.
- ARA-tuotannon rooli tulee aina olemaan markkinoita täydentävä. Meillä täytyy ensisijaisesti olla toimiva vuokramarkkina, jota valtion tukema asuntotuotanto täydentää. ARA-asuntoja ei tule koskaan riittämään kaikille, jotka haluavat kohtuuhintaista vuokra-asumista, toteaa Mykkänen, mutta korostaa, että ARA-tuotannolla on myös yleiseen vuokratasoon vaikuttava rooli.
– Olen aina ollut sitä mieltä, että valtion tukemaa asuntotuotantoa tarvitaan myös ikään kuin tarkastusvälineeksi siihen, ettei vuokrataso karkaa liian korkeaksi.
Vuokratason korkeus onkin sitten suhteellinen käsite. Hyväpalkkaiselle korkeakoulutetulle rima on paljon korkeammalla kuin matalapalkka-alan lähihoitajalle, siivoojalle tai koulunkäyntiohjaajalle.
Rakennuskustannuksia pitäisi saada alemmas
Sosiaali- ja terveysministeriö julkaisi vastikään hallituksen leikkausesitysten vaikutusarvioinnit, ja selvityksen mukaan leikkaukset vähentävät kolmen alimman tuloluokan käteen jäävää tuloa merkittävästi. Millä tavalla hallitus aikoo pitää asumisen hinnan siedettävänä matalapalkka-alojen työntekijöille, jos kohtuuhintaista asuntotuotantoa ei synny ja asumistukea leikataan?
– Tärkein asia, mitä ympäristöministeriössä voidaan tehdä, on vaikuttaa rakennuskustannusten hintaan muun muassa keventämällä rakentamisen normeja, helpottamalla kaavoitusta ja luomalla edellytyksiä myös markkinaehtoisen vuokratuotannon kasvulle, toteaa Mykkänen ja vakuuttaa, ettei ARA-tuotantoa olla ajamassa alas.
– Tavoitteena päinvastoin on, että syntyisi jopa puolet enemmän valtion tukemaa tuotantoa viime vuoteen verrattuna. Meillä on käytettävissä 1,5 miljardia euroa korkotukivaltuutta uusien ARA-asuntojen tuotantoon.
Asuntotuotannon lisääntymisestä Mykkänen heittää palloa myös kaupunkien suuntaan.
– Keskeistä olisi, että MAL-sopimus saadaan tänä talvena nopeasti aikaan, ja että kaupungit sitoutuisivat nopeisiin tonttien luovutuksiin osana tiettyjä kunnallistekniikan hankkeita. Jos näin tapahtuu, voisimme saada jo ensi vuoden aikana kuokkaa maahan uusien asuntojen osalta.
Taikasauvaa ei ministeriöstä löydy
Mykkänen myöntää itsekin, ettei ole olemassa mitään taikasauvaa rakentamisen suhdannetilanteen kohentamiseksi. Normien purku on ollut erittäin hankalaa aiemminkin. Samoin kaavoituksen keventäminen ei ole mikään läpihuutojuttu eli mutkia hallituksen tavoitteen tieltä todellakin löytyy, kun rakentamisen rahoittaminenkin on nyt kallista.
Korkotason kehittymisestä lähitulevaisuudessa voidaan vain arvailla. Euroopan keskuspankin linja on ollut jo pitkään korkoja nostava, koska inflaation haluttaisiin taittuvan. Pankit ovat todella varovaisia myöntämään uusia lainoja rakentamiseen.
Jos ministerin esittämät keinot eivät tepsi, edessä on asuntopula, joka jälleen nostaa asumisen hintaa sen lisäksi, että rakennusalan työttömyys uhkaa lisääntyä. Rakennusala työllistää 200 000 henkeä ja välillisesti yli puoli miljoonaa henkeä. Se vastaa noin 20% työllisten määrästä.
ARA-asunnot entistä rajatummalle väestölle
Hallitus haluaa myös ohjata ARA-tuotantoa selkeästi nykyistä rajatummalle väestölle, vaikka tarve olisi päinvastoin laajentaa ARA-asukkaaksi pääsevien joukkoa. ARA-asuntojen kysyntä on kasvanut samaan aikaan kun vapaarahoitteisista asunnoista on tullut yhä kalliimpia.
Helsingin kaupungin tekemän tutkimuksen mukaan pääkaupungista muuttaneiden kohdalla 80 % ilmoitti syyksi asumisen hinnan. Lähtijöistä suurin osa on lapsiperheitä, mutta kolmekymppisiä lähtee pois enemmän kuin ennen koronaa. Tästäkin huolimatta hallitus rajaa ARA-asumista entisestään.
– ARA-tuotantoa ohjataan entistä selkeämmin niille, joilla siihen on suurin tarve eli heille, joilla pitkäaikaisasunnottomuuden riski on suurin. Valmistelemme myös tulorajojen käyttöönottoa, mutta on vasta harkinnassa, tuleeko vuokrantarkastus olemassa oleville vuokralaisille ja missä muodossa vaiko vain uusasukasvalintaan. Työn vastaanottamista ei kuitenkaan haluta tehdä kannattamattomaksi. Minun peruslähtökohtani kaikille uudistuksille on, että mennään maltillisin askelin, kustannustehokkaammin ja tarkemmin, mutta ei kuitenkaan asioita liian vaikeiksi tehden, kiteyttää Mykkänen.
Asukkaiden kannalta hallituksen kaavailut ovat kuitenkin kipeää kuultavaa. Entistä harvemmalla on mahdollisuus kohtuuhintaisiin vuokra-asuntoihin, joiden etuna on myös asumisen turvallisuus. Vapaarahoitteisessa asunnossa muutto voi olla koska tahansa edessä esimerkiksi asunnon myynnin takia.
Työryhmä etsimään taikasauvaa
Politiikan vanha kikka kolmonen on perustaa työryhmä, kun jokin asia hiertää liikaa. Ministeri Mykkänen on asettanut neljän selvityshenkilön työryhmän, jonka tehtävänä on puolessa vuodessa etsiä tehokkaita välineitä muun muassa siihen, miten vaikutetaan asumisen kohtuuhintaisuuteen, miettiä ARA-tuotannon pidemmän aikavälin roolia ja etsiä sopiva suhde asumistuen ja asuntojen tuotantotuen välillä.
– Olen antanut työryhmälle mandaatin miettiä asiaa siltä näkökulmalta, että jos ARA perustettaisiin nyt, minkälaisia välineitä tarvittaisiin tämän päivän ongelmiin. Pitkä ja lyhyt korkotukimalli, takauslainat ja asumisoikeusjärjestelmä ovat syntyneet kukin omalla historiallisella ketjullaan, ja niissä on omat etunsa ja ongelmansa. Nyt täytyy selvittää, mitkä ovat 2020-luvun tarpeet järjestelmälle, esittää Mykkänen.
Ministerin logiikka kulkee niin, että kun saadaan asuntomarkkinat mahdollisimman joustavaksi ja tarjolle riittävästi erilaisia asuntoja, silloin hintakin pysyy kohtuullisena. On pakko kysyä, uskooko ministeri itse näin tapahtuvan?
– On tietysti suhteellista, onko lasi puoliksi tyhjä vai täysi. Jos vertaa Tukholmaan, niin siellä tilanne on asumisen hinnan osalta vielä huonompi. Uskon, että voimme päästä tilanteeseen, jossa vuokra-asuminen muuttuu yleisemmäksi, joustavammaksi ja edullisemmaksi kuin nyt. Mutta kun ihmiset pakkautuvat Helsinkiin ja muutamille muille paikkakunnille, se tekee väistämättä asumisesta kallista. En usko, että asumisen kalliista hinnasta sinällään päästään, mutta on tärkeää panostaa, että meillä olisi jollain lailla kohtuuhintaisuutta, toteaa Mykkänen.
Kaikkia keinoja ei vaan haluta käyttää
Kaupungistuminen tosiaan pitää asumisen hintaa kasvukeskuksissa korkealla. Esimerkiksi Helsinkiin arvioidaan muuttavan noin satatuhatta uutta asukasta vuoteen 2040 mennessä. Siksi on erikoista, että hallitusohjelmassa korostetaan tuotantotuen osalta ns. lyhyen korkotuen tuotantoa, jossa vuokrat ovat lähtökohtaisesti kalliimpia ja kymmenen vuoden jälkeen vapaasti määriteltävissä eli markkinahintaisia. Lyhyt korkotukituotanto on siis selkeästi sijoittajille suunnattu tuote. Pitkä, 40 vuoden korkotukituotanto puolestaan tuottaa markkinoille vuosikymmeniksi kohtuuhintaisia asuntoja, koska vuokrat ovat pidempään rajoitusten alaisia.
– Tässä markkinatilanteessa haluamme stimuloida rakennuttajayrityksiä, jotka eivät tee pitkän korkotuen tuotantoa. Niiden toimijajoukko on laajempi. Lyhyt korkotukituotanto myös vapautuu valtion täytetakauksesta ja korkokatosta nopeammin eli on veronmaksajille edullisempi vaihtoehto, perustelee Mykkänen.
Ministerin viittaus veronmaksajiin tarkoittaa, että valtion tukemassa tuotannossa lainoilla on korkokatto, jonka yli menevästä korko-osuudesta vastaa valtio. Laskua on kertynyt korkotason kohotessa, mutta melkein kymmeneen vuoteen ARA-tuotanto ei aiheuttanut nollakorkotilanteen takia valtiolle korkokuluja.
Asumisoikeusasuminen harvempien herkuksi
Toinen erikoiselta tuntuva hallitusohjelman kirjaus on uusien asumisoikeusasuntojen valtion tuen lakkauttaminen. Miksi lakkauttaa tuotanto, jonka asunnoilla on todella suuri kysyntä ja vähäinen asukasvaihtuvuus. Asoasuminen tukisi myös hallituksen tavoitetta ohjata ihmisiä omistusasumisen pariin. Moni säästää asumisoikeusmaksun myötä pesämunaa omaan asuntoon. Lakkautuspäätöstä lykättiin tänä syksynä vuodella.
– Asoasumiseen on muodostumassa valtiovarainministeriön mukaan paisuva riskikeskittymä, kun niitä ei pysty panttaamaan ikuisen luovutuskiellon vuoksi. Perustuslakivaliokunta esti luovutuskiellon kumoamisen taannoin asolain uudistuksen yhteydessä. Kiinteistöjä ei pystytä esimerkiksi peruskorjaamaan asianmukaisesti, kun kiinteistöjä ei voida käyttää lainojen vakuutena. Varmasti osa yhtiöistä pystyy asian hoitamaan, mutta siinä on keskittymä riskissä, toteaa Mykkänen.
Asumisoikeusasuntoja omistavat isot yhtiöt, kuten suurimman asoasuntokannan omistava Asuntosäätiö, ei tunnista ministerin esittämää korjausrakentamisen rahoitusriskiä. Kiinteistöt ja asunnot on saatu korjattua asianmukaisesti valtion tukemin lainoin, jota tukea nykyinenkin hallitus aikoo jatkaa. Asunnot myös sijaitsevat pääosin niin hyvillä paikoilla, ettei tyhjäkäytön arvioida aiheuttavan taloudellisia ongelmia tulevaisuudessakaan.
Asojärjestelmä halutaan nyt jäädyttää nykyiseen noin 50 000 asunnon kantaan. Perustelut päätökselle ontuvat pahoin, kun tiedetään asoasuntojen suosio työssäkäyntialueilla erityisesti niiden ihmisten keskuudessa, joilla ei ole taloudellista mahdollisuutta omistusasunnon hankintaan. Järjestelmää myös muokattiin vastikään järjestysnumerokäytännön osalta työllistymisen edistämiseksi.
Myös suhdannetilanne puhuu asotuotannon puolesta. Tuotantokoneisto olisi toimintakunnossa rakennuttamaan asukkaille kohtuuhintaisiksi todettuja asuntoja, joita kipeästi tarvitaan nyt ja tulevaisuudessa.
Uusi välimalli kehitteillä
Asomallin perusidea kuitenkin ymmärretään hallituksessa ja siksi halutaan kehittää vuokra- ja omistusasumisen väliin uusi, vapaarahoitteisena toimiva malli. Sekin on työryhmän mietittäväksi annettu asia.
– Voi olla tarvetta muulle välimuotomallille tai mallille, joka johtaa vuokra-asumisesta omistusasumiseen. Katsotaan nyt sitten, millä mallilla mennään eteenpäin, toteaa Mykkänen.
Isona mutkana hyvän tavoitteen tiellä on kuitenkin muun muassa rakentamisen pitkä aikataulu. Talon rakentamisen päätöksestä valmiiseen taloon kestää useampi vuosi, saati sitten kun pitää rakentaa toimijoiden ja kuluttajien luottamusta uutta mallia kohtaan.
– Jos löytyy hyvä malli, se on tarkoitus laittaa tällä vaalikaudella liikkeelle, arvioi Mykkänen optimistisesti.
Segregaation torjuntakin tarvitsisi asotuotantoa
Asumisoikeusasuntojen tuotannon lopettaminen vaikeuttaa myös alueellisen eriarvoistumisen eli segregaation hallintaa. Esimerkiksi Helsingin kaupunki oli juuri päättänyt korvata lakkautettu Hitas-tuotanto asotuotannolla, jonka on todettu toimivan erinomaisena välineenä segregaation ehkäisemisessä.
– En usko, että meillä tulisi olemaan pitkä väli välimalliasuntojen tuotannossa ja että se tuntuisi segregaatiossa, johon vaikuttaa monet muutkin asiat. On tärkeää, että jatkamme omistus- ja vuokra-asumisen sekoittamista kortteleissa, toteaa Mykkänen.
Lopuksi ministeri vielä visioi koko ARA-järjestelmän kehittämistä. Tavoitteena Mykkäsen mukaan on saada aikaan kustannustehokas järjestelmä, joka maksimoi kohtuuhintaisuutta.
– On pakko miettiä, millä tavalla veronmaksajien riski ja subventio rajataan tai saadaan mahdollisimman suuri hyöty rajattuna. Jos ei olisi riskiä, valtion täytetakausta ei tarvittaisi ja yksityisrahoitusmarkkina antaisi samanhintaisen lainan kuin valtion takaama, toteaa Mykkänen.
Asukas voi vain toivoa, että ARA-järjestelmän uudistamisessa huomioidaan myös päätösten sosiaaliset ja inhimilliset vaikutukset. ARA-asunto on monelle ihmiselle elinikäinen koti, ja kodin merkitystä ihmisen mahdollisuuksiin ponnistaa eteenpäin täysivaltaisena yhteiskunnan jäsenenä ei pidä aliarvioida. ARA-asumisen kautta voi päätyä jopa pääministeriksi, kuten edellisessä hallituksessa nähtiin.